不動産投資について初心者のお客さんから、
区分マンションって儲かるんですか？
と質問を頂くことがありますので、区分マンション（投資用）について話していきたいと思います。
目次
結論
儲からないわけじゃないが、儲かりにくい
区分マンションは必ず儲からないわけではないですが、一棟（戸建て）に比べて儲かる可能性は低くなります。
それではなぜ区分マンションが儲かりにくいのか説明していきます。
儲からない理由
- 減価償却がとれない
- 管理費・修繕積立金がある
- 空室リスク高い
区分マンションが儲かりにくい理由については上記内容があります。
それでは内容を詳しく説明していきます。
- 減価償却がとれない
区分マンションはほとんどの場合鉄筋コンクリート造（RC造）になります。鉄筋コンクリート造の場合、減価償却率は47－（築年数）となり、長期で償却できる反面、毎年の償却金額は一棟物件に比べ少なくなります。 - 管理費・修繕積立金がある
一棟物件とは違い、区分マンションには共用部を管理する管理会社が存在しています。その管理会社に毎月修繕をするための積立金と管理会社に報酬と運営費を支払わなければなりません。
また、居室内・入居者を管理している管理会社も通常は別で必要なためそちらにも毎月管理費を支払わなければなりません。
また、管理費・修繕積立金の支払いがあることにより毎月のキャッシュフローが出にくくなります。 - 空室リスク高い
区分マンションの場合、当然所有しているのは1室になりますので、その部屋が入居者が退去してしまえば、収入はゼロになってしまいます。融資を受けて区分マンションを購入していれば入居者が退去した場合、毎月手出しになってしまいます。
区分マンションが儲かりにくい理由について説明させて頂きましたが、区分マンションの中で最も買ってはいけない区分マンションがあります。
儲からない区分マンションとは
最もおすすめしない区分マンションとは新築マンション（投資用）を購入する場合です。
なぜ新築の区分マンションがおすすめしないか説明していきます。
- 新築プレミアム価格
- 家賃設定が髙い
新築区分マンションをおすすめしないのは全てにおいて高いからです。もう少し深堀りすると、
- 新築プレミアム価格
新築マンションというのはそもそも通常の相場より価格が1割～2割程高く販売されております。
なぜなら新しく誰も住んでいない状態なので、付加価値がついているからです。
また、当然建築した施工会社の利益も乗っているため通常の相場より高く設定されていることが多いです。 - 家賃設定が髙い
先ほどと同じように新築の賃貸物件は誰も住んでいない状態なので家賃が高く設定されていることが多々あります。
また、家賃設定を高くすることで利回りも高くすることができるので、相場より高めに設定されていることが多いです。
新築時であれば、高めの家賃設定でも決まる可能性がありますが、一度入居者が退去してしまうと、新築のメリットがなくなるので家賃や条件を下げて募集しなければならない状況になり利回りが下がってしまいます。
新築の区分マンションを販売している不動産会社は節税メリットを謳ってよく販売していますが、なぜ節税になるかというとそもそも毎月のキャッシュフローが赤字になるので、節税になるのは当たり前です。
キャッシュフローが残らなくてもよい人にとっては確かに節税になりますが、キャッシュフローを残したい人にとっては、購入してから毎月赤字というのは本末転倒です。
私の知り合いにも新築の区分マンションを買ってしまい、売却したいが売却すると手出しが必要になり売るに売れなくなってしまう方も多くいます。
儲かる区分マンションとは
儲かりにくい区分マンションは話しましたが、儲かる可能性がある区分マンションもあります。
それは、区分マンションを安く購入することによって売却する際に売却益を狙う方法です。
具体的には、
- 利回りの高い物件
- ファミリータイプの区分マンション
- 築古の区分マンション（40年以上）
上記の区分マンションであれば儲かる可能性もあります。詳しく説明していきます。
- 利回りの高い物件
相場より高い利回りで購入することによって、売却する時に相場の利回りで売却できれば売却益が出る可能性が高くなります。 - ファミリータイプの区分マンション
購入時の利回りは高くなくても、入居者が退去した後に実需（自分が住む家）用として売却することによって購入時より高く売却できることがあります。 - 築古の区分マンション（40年以上）
築古の区分マンションを建て替えを見据えて購入して、建て替える際の施工会社に高く売却して売却益を上げる方法もあります。ただ、いつ建て替えるか分からないので、不確定要素が多いことが注意点です。
区分マンションを買ったほうが良い人
今までは区分マンションをおすすめしないこと書いてきましたが、区分マンションを買ったほうが良い人もいます。
では、どんな人が区分マンションを買ったほうが良いかというと、
- 不動産投資未経験で初めから一棟物件は怖いと思っている人
- 不動産投資はしたいができる限り負担を減らしたい人
このような人は区分マンションを購入しても良いかと思います。
- 不動産投資未経験で初めから一棟物件は怖いと思っている人
不動産投資が全くの未経験の人であれば、最初に区分マンションを買って不動産投資がどんなものか試してみるために買うことはアリだと思います。
一棟物件に比べて金額が安いので、もし上手く行かなくてもリスクが少なくなります。 - 不動産投資はしたいができる限り負担を減らしたい人
戸建てや一棟物件の場合、共用部や土地に関してのトラブルも対処しなければなりませんが、区分マンションであれば共用部や土地のトラブルは共用部の管理会社が対応してくれます。
ただし、部屋内のトラブルは対応しなければなりません。
まとめ
区分マンションについて書いてきましたが、区分マンションを購入する場合は前提として中古の物件を購入することをおすすめします。
また、基本的に区分マンションをおすすめしない内容で書きましたが、私個人としては絶対に区分マンションを買わないというつもりはありません。
月々のキャッシュフローはでない前提で通常の相場より安く買うことができ、売却時に利益がでると思う物件があれば区分マンションも買いたいと思います。
大事なのは、区分マンションをどんな目的で買うかということです。
不動産投資が初めてだから、手間をかけたくないから、キャッシュフローが得たいから、節税がしたいから、
色々考えた結果、購入するという結論であれば私は大いにアリだと思います。
