よくお客様からこんな質問を受けることがあります。
お客様
不動産投資で物件を買うときは現金で買うほうが良いか？ローンで買う方が良いか？どっちがいいの？？
という質問をよく聞くことがあります。
今回は不動産投資をする際に現金で買うか・ローンで買うか、どっちがお得かメリットとデメリットについて説明していきます！
目次
結論
その人の投資スタイルや考え方によるので一概にいえません！！！笑
結論になっていないかもしれませんが、本当にどちらがその人の投資スタイルや考え方によって異なるのでどちらが良いか一概に言うことはできません。
ではどんな人が現金で買うことに向いているか・ローンで買うことに向いているかメリット・デメリットについて説明していきます。
現金で買う場合のメリットについて
- 金利がかからない
融資を受けず、現金で購入するため金利がかかりません。通常融資を受ける場合は1~3％の金利が発生します。 - 返済がない
融資を受けないので毎月のローンの返済がなく、空室が発生することによっての精神的負担が少なくなります。 - 諸経費を抑えられる
融資を受ける場合は銀行の手数料や登記の設定費用がかかりますが現金の場合は発生しません。 - 買付が優先される・値引きがしやすくなる場合がある
融資を受けて購入する場合は、もしローン審査に落ちてしまえば購入できなくなるということです。売主からすれば現金で購入するということは、話が崩れる危険がないため、購入希望者が他にもいてその人が融資を受ける場合は、現金客を優先してくれたり、現金客の場合は通常より値引きをしてくれる可能性があります。 - 早期決済が可能
融資審査がないためすぐに物件を購入することができます。 - 担保評価の低い物件でも購入できる
融資を受ける場合は金融機関が物件を調査してこの物件ならいくら融資できるかを調べます。物件の担保評価が低かったり、築年数が経過している場合は思うように融資を受けることができませんが、現金なら自分の好きな物件を買うことができます。 - 次に購入する物件に担保をつけることもできる
今回現金で買った場合、次に物件を購入する際に融資を受けたい場合は、現金で買った物件に担保を付けて融資を受けることもできます。
現金で買う場合のデメリットについて
- 現金（自己資金）が減る
全て現金を使って購入するため、自己資金の減りが大きくなります。 - レバレッジをかかることができない
不動産投資はレバレッジをかけることで少ない自己資金でもそれ以上の物件を購入することができますが、現金で購入するとそのメリットはなくなります。
ローンで買う場合のメリットについて
- レバレッジをかけることができる
融資を受けてレバレッジをかけることで少ない現金でもそれ以上の物件を購入することができます。 - 使う現金（自己資金）を減らせる
使う自己資金が減れば、何かあった際の修繕や別の物件を購入する際の現金として残しておくことができます。 - 次の物件の融資も受けやすくなる
一度融資を受けて購入してしっかり返済していれば、金融機関の信用が上がり、次に物件を購入する際に融資を受けやすくなります。 - 団信を使うことができる
金融機関の商品によっても異なりますが、融資を受けて購入すれば団体生命信用保険に加入することができます。もし購入者が死亡してしまっても返済がゼロになり、残された家族は安心して生活することができます。 - 経費を多く使うことができる
確定申告の際に不動産の経費として計上することができる項目に借入金の利子というものがあります。
融資を受けて購入すれば金利が発生するのでこれを経費にすることができます。
ローンで買う場合のデメリットについて
- 金利が発生する
融資を受けて購入する場合金利が発生します。通常融資を受ける場合は1~3％の金利が発生します。 - 毎月の返済が発生する
融資を受けて物件を購入する場合毎月のローンの返済が発生するため、空室が多く発生するとローンの返済が家賃収入を上回ることによって手出しが発生して赤字になることがあります。 - 諸経費が多くかかる
融資を受ける場合は銀行の手数料や登記の設定費用が数万円～数十万円かかります。 - 早期決済ができない
金融機関の融資審査があるためすぐに物件を購入することができません。通常審査に2週間前後かかることが多いです。 - 担保評価の低ければ購入できない
自分が欲しいと思った物件でも金融機関の担保評価が低ければ購入することができません。
現金で買うことに向いている人・ローンで買うことに向いている人
現金で買うことに向いている人
- 現金（自己資金）が多くある人
現金が多くある人は現金で不動産を購入しても余力があるので問題はありません。 - 無駄なお金を払いたくない人
金利や手数料など無駄な経費を払いたくない人は現金で買うことをおすすめします。 - 精神的に余裕を持ちたい人
空室リスク・修繕リスクなどで赤字になることが心配な人には現金で買うことをおすすめします。 - 物件を増やさなくも良い人
これ以上物件を増やさなくても良い人はここで現金を使っても問題はないので、無理に融資を受ける必要はありません。
ローンで買うことに向いている人
- とにかく物件を増やしたい人
レバレッジをかけて物件を早く増やしたい人にとっては融資を受けて購入することをおすすめします。 - リスクがあっても大丈夫な人
空室リスク・修繕リスクなどで赤字になることあっても大丈夫！すぐにプラスにする！という人には融資を受けて購入することをおすすめします。 - 経費が気にならない人
金利や経費など多少費用がかかっても問題ないと言う人には融資を受けて購入することをおすすめします。
まとめ
今回は不動産投資現金で買うか？ローンで買うか？どっちの方がお得か？説明してきました。
ちなみに自分は融資を受けて買うタイプです。私の場合は自己資金に限りがあり、早期に物件を増やしていきたいのでリスクを承知で融資を受けてレバレッジをかけて購入していってます。
しかし現金で購入するということも反対ではありません。もし安くて現金で購入する物件があって銀行の担保評価などが低いときは現金で購入することもあるかもしれません。
大事なのはどちらのタイプか選ぶことではなく、自分に合うの投資スタイルを考えた上で自分の許容できるリスクについて知ることです。
