不動産投資が初めてのお客さんから、
不動産投資ってリスクがあるんじゃないの？
という質問をよく受けることがありますので、不動産投資のリスクについて説明していきたいと思います。
目次
空室について
まずは、最も心配されるリスクは空室にリスクになります。
不動産投資の場合、融資を受けることが多いので空室が発生することによって銀行の毎月の返済額を下回れば、手出しをしなければなりません。
また、空室の他にも築年数の経過や近隣の相場が下がることによって家賃の下落のリスクもあります。
その他にも家賃滞納によって、入居者しているけれど家賃が入ってこなくなる滞納のリスクもあります。
空室についての対策
空室リスクについての対策としては、
- 立地の良い物件を探す
- 条件面を改善させる
- 設備投資を行う
- 保証会社に加入させる
このような対策を行えばリスクを軽減できます。
詳しく解説していくと、
- 立地の良い物件を探す
まずは、最も重要なのが立地になります。
読んで時の如く、「不動産」とは動かすことのできないものになります。
設備投資や条件面の改善はいつでもできますが、立地だけは動かせないので、最初に物件を選ぶ時に立地は重要視して下さい。駅からの距離や周辺の施設、客層なども調べてから物件を決めて下さい。 - 条件面を改善させる
家賃の下落はどんな不動産にも必ず発生します。
なぜなら、持っているだけで築年数が経過するので家賃も必ず下落していきます。
大切なのは、家賃を下落をいかにゆるやかにしていくかということが重要になります。
そのために、家賃を共益費に振り分けるテクニックや、敷金・礼金などを減らし初期費用を安くする、不動産会社に積極的に紹介してもらうように広告料を増額するなど対策を講じていく必要があります。 - 設備投資を行う
条件面を改善させるだけでは空室が埋まらない場合もあるので、その他にウォシュレットの設置、TVモニターホンの設置、インターネット無料など行い設備投資を行います。最近は宅配ボックスの設置などが喜ばれています。
また、場合によっては外壁・屋根塗装など大規模修繕を行い設備投資を行っていきます。
ただ、設備投資で最も重要なのが、あまり費用をかけすぎないことです。
なぜなら投資用なので、あくまで収益を生むために運営しているのであまり費用をかけすぎてしまっては本末転倒となります。 - 保証会社に加入させる
家賃の滞納リスクは、保証会社に加入させることで防ぐことができます。これは募集時に不動産会社に相談して加入させるようにして下さい。
また、入居年数が長い部屋の場合は、保証会社に入っていない可能性があるので、少々面倒ですが管理会社に相談して加入させるように動いてもらい滞納リスクを防ぐことができます。
修繕リスク
空室リスクの他に、大きなリスクとしては修繕リスクになります。
新しければあまり発生する可能性が低いですが、築年数が経過している物件は多々発生します。
また、築年数が新しくても火事や地震などのリスクによって修繕しなければならない状況にもなることがあります。
修繕リスクについての対策
修繕リスクについての対策としては、
- 新築や築浅など築年数の新しい物件を買う
- 不動産会社の業者でなく、知り合いの業者に依頼する
- 保険に加入する
このような対策を行えばリスクを軽減できます。
詳しく解説していくと、
- 新築や築浅など築年数の新しい物件を買う
そもそも修繕リスクが心配であれば、新築・築浅の物件を購入すればしばらくの間は修繕リスクが激減します。
ただ、新しい物件は減価償却費がとれないというデメリットもありますので状況に応じて選べば良いかと思います。 - 不動産会社の業者でなく知り合いの業者に依頼する
修繕が発生した場合、不動産会社経由の業者に依頼されてしまうと費用が割高になってしまうことがあります。知り合いの業者がいればそちらに依頼をして修繕費用を安くすませるようにして対策してきましょう。 - 保険に加入する
火事や地震などのリスクに関しては保険に加入させることでリスクを減らすことができます。
ただ加入するだけでなく、保険価額などを増やせば保険金額は上がりますがリスクは軽減されます。
また、保険の特約などで建物管理賠償責任などを付ければ更にリスクを軽減できます。
金利上昇リスク
上記に比べて大きなリスクではないかもしれませんが金利が上昇してしまい、銀行の返済金額が増えることにより、満室状態にも関わらず銀行の毎月の返済額を下回って手出しをしなければならない状況になってしまうリスクのことです。
金利上昇リスクについての対策
金利上昇のリスクについての対策としては、
- 金利が高いところには融資を受けない
- 余裕を持った返済計画で収支を組む
- 銀行の借り換えを行う
このような対策を行えばリスクを軽減できます。
詳しく解説していくと、
- 金利が高いところには融資を受けない
そもそも金利が高いところで融資を受けないようにすることで金利が上昇した時のリスクを軽減できます。
ただ、金利を高いところで借りないように注意しすぎて、融資自体を受けれずに物件を買えないという本末転倒にならによう注意が必要です。 - 余裕を持った返済計画で収支を組む
これも根本的な話ですが、金利の上昇リスクは当然あります。不動産のように数十年融資を受けて買う場合、ずっと同じということのほうが可能性が低いです。
多少の金利の上昇を考慮した上で収支計画を組むことが重要になります。 - 銀行の借り換えを行う
金利が上昇してしまった場合は、それよりも低い金利を設定してくれる銀行に借り換えをすることでリスクが軽減できます。
一棟だけだと難しいですが、複数の物件をまとめて借り換えようとする場合、意外と金利を下げてくれる場合があります。
注意点としては早期の借り換えを行う場合は銀行の違約金が発生ある場合があるので、借り換えを検討されている場合はまず違約金が発生しないか確認することが重要です。
まとめ
以上が、不動産投資のリスクについて説明させて頂きました。
色々不動産投資のリスクについて説明しましたが、こちらを見られて色々なリスクがあり心配になった人もいるかもしれません。しかし、私が最後に言いたいのは、リスクは何にでもついてくるということです。銀行に預けても銀行が潰れる可能性もあります。タンス預金をしていても泥棒に盗まれる可能性もあります。
大事なのはリスクに対して適正な対策ができているか、リスクとどう向き合うかが重要になります。
少しでも不動産投資を始める方の参考になればと思います。
