私自身も不動産の管理業務をしていたことがあるのですが、自分が家主になったときにどこに管理を任せるか迷うことがあります。
今回はどんな管理会社に管理を任せたら良いか、管理会社の選び方や良い管理会社の特徴について解説していきたいと思います。
目次
不動産の管理会社ってなにするの？
そもそも不動産の管理会社って何をするの？
という方もおられるかもしれないので、不動産の管理会社の実際の仕事内容について説明していきたいと思います。
不動産会社の業務
| 業務概要 | 業務内容 |
| 巡回・点検・清掃等 | 物件の巡回及び清掃、点検業務 |
| 修繕・内装等 | 内装・修繕工事の見積もり手配 |
| 家賃等の徴収等 | 借主からの家賃等の徴収、引渡業務 |
| 未収金の督促 | 滞納者に対し督促状・電話による督促業務 |
| 敷金の管理 | 預かり金(債務)として分別管理業務 |
| 敷金等の精算業務 | 清算書作成、残余金の返還等業務 |
| 報告事務 | 月次報告書の作成及び報告業務 |
| 入居者管理事務 | 入居者からの建物・設備の苦情等への対応・入居者の退去手続き対応等・入居募集対応(契約締結業務) 業務 |
不動産管理会社として総額家賃の何％かを報酬としてもらうことで 上記業務を家主の代わりに行ってくれます。
良い管理会社の特徴
管理会社の内容については説明したところで、それではどんな管理会社がよいか特徴を説明させて頂きます。
- 動きが早い
部屋が退去をしたやクレームや何かあったときなどすぐに連絡をしてくれて動いてくれる会社です。悪い管理会社は対応が遅く、すべてこちらで言わないと動いてくれないような会社です。私も自分の物件が退去したときに管理会社が中々鍵を現地に設置してくれなくて動きが遅くてイライラしたことがあります。笑 - すぐに入居を決めてくれる
正直私はこれができていれば他に多少の不都合があっても許します。
何より空室をすぐに埋めてくれて収益を最大化してくれることが大事です。 - 提案をしてくれる
物件が汚れていたり、部屋が中々決まらないときも色々提案してくれる管理会社は良いです。
提案してくれるということは物件をいつも気にしてくれているということなのです。逆に悪い管理会社はほったらかしで自発的に動いてくれることはありません。 - 定期的に報告してくれる
空室の際に申込みが入っていなくても、定期的に今の進捗や市況なども報告してくれる会社は良い管理会社です。
これも部屋は決まってないですが、物件をいつも気にしてくれているという証拠です。 - 管理料が安い
当たり前ですが、費用は高いより安いほうがよいです。ただ注意点としては安くても対応が悪ければ本末転倒なので、管理料は安いがしっかり対応してくるという前提に限ります。 - 入居者から回収してくれようとする。
修繕費用や内装費用の際に入居者の過失をしっかりと請求してくれる会社です。管理会社としてはただ手間がかかるだけですが、そういった作業もしっかりしてくれる管理会社は良い会社です。 - 内装・修繕費が安い
内装費用や修繕費用をできる限り安くしようとしてくれる会社は家主の立場に立って考えてくれる良い会社です。
通常管理会社経由で内装や修繕業務を依頼する際はマージンが発生しております。大手の管理会社やぼったくり管理会社はこのマージンを高額にとっているところがあります。 - こちらの要望に柔軟に対応してくれる
内装や修繕業務を管理会社に依頼すると割高になるので、知り合いの業者を手配するなど、こちらの要望に柔軟に対応してくれるところは良い管理会社になります。
管理会社によっては全て管理会社の指定業者でしか手配することができない会社もあります。 - 担当者が長く担当してくれる
良い管理会社は会社の体質も良いので、人が辞めることが少ないです。悪い管理会社は体質も良くないため退職する人が多く、コロコロ担当者が変わることがあります。
サブリースをすすめてくる会社には注意
少し本筋と離れるかもしれませんが、管理会社の中には通常の管理契約ではなく、サブリース契約をすすめてくる管理会社がありますが、これは絶対に契約しないよう注意してください。
契約内容にもよりますが、ほとんどのサブリース契約の場合は不動産会社に得になるようにしかできてません。
また、一度契約をするとお互いの合意がないと辞めることができないため、不動産会社が続ける限りこちらから辞めることはできなくなってます。
サブリース契約はすすめられた時点で信用できない管理会社と思ってもらっても良いかもしれません。
管理会社を選ぶ基準は？（よくある質問）
それでは何を基準に管理会社を選べばよいか、よくある質問について回答していきます。
- 管理戸数が多い管理会社？
管理会社の中にはうちは管理〇〇戸しているから安心ですよ！などよく謳い文句を聞きますが、これはあまり関係ありません。戸数が少なすぎることころは心配ですが、ある程度の管理戸数を管理してあれば大小は関係ありません。
むしろ、戸数が多すぎると会社の規模も大きくなるため、会社の取り決めなどがガチガチにきまりすぎてこちらの要望など柔軟に対応してくれない場合があります。 - 物件に近い管理会社？
物件に遠いよりは近い会社の方が当然良いです。あまりに物件から遠すぎると有事の際に時間がかかったり、物件に巡回する回数が必然的に少なくなってしまいます。私も知り合いの管理会社から管理変更を依頼されて管理変更をしたのですが、管理会社から物件が遠方のためレスポンスが遅く後悔したことがあります。 - 仲介店舗を多数もっている管理会社？
仲介店舗ももっている管理会社のほうが、仲介店舗をもっていない管理会社よりも良いです。ただ、今はネット社会になっていますので、様々な管理会社の物件をネットで確認して紹介することができるので、仲介店舗の有無はあまり関係なくなってきています。
仲介店舗があっても管理を任せる物件を本当に決めることができるかは確認したほうがよいでしょう。 - 管理料が安い管理会社？
管理料が高すぎる管理会社も良くないですが、安すぎる管理会社にも注意です。
管理料が安すぎる場合、なにか管理会社の不手際があっても、「管理料を安くしているから」といわれやすくなります。ただ、全く交渉など聞いてくれないような管理会社は他の要望なども聞いてくれない傾向にあります。大事なのはバランスです。
まとめ
今回は不動産の管理会社の選び方について説明していきました。
不動産は購入してから数十年保有する投資方法になります。
そのため、不動産の管理をどこの会社に任せるか非常に重要になってきます。
また、管理会社の良し悪しも明確な基準などなく、迷うこともあるかと思います。
私が重要視しているのは、会社も大事ですがそれよりも、物件のために動いてくれる担当者かどうかということを最も重要視して選んでいます。
正解はないので、あなたがなにを重視して管理を任せたいか明確にしてその要望に最大限寄り添ってくれる管理会社に任せることが一番だと思います。
